Vermieter Rechtsschutz
Rund 190.000 Mal treffen sich Mieter und Vermieter vor Gericht – und das jährlich. Der Grund: Streitigkeiten aus dem Mietvertrag. Der Mieterbund verzeichnet zwar seit vielen Jahren einen Rückgang der Rechtsstreite, allerdings könnten steigende Nebenkosten und die allgegenwärtige Knappheit an Wohnraum diesen Trend schon bald wieder umkehren. Ein Grund mehr also, sich einmal über die Leistungen des Vermieter Rechtsschutzes zu informieren.
Was ist ein Vermieterrechtsschutz?
Mit einer Vermieterrechtsschutzversicherung sichert sich der Vermieter gegen das Kostenrisiko von rechtlichen Streitigkeiten aus privaten oder gewerblichen Mietverhältnissen ab. Hierbei ist es unerheblich, ob sich der Eigentümer einer vermieteten Wohnung oder Gewerbefläche mit der Mietpartei direkt oder dem beauftragten Hausverwalter, bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft streitet. Die Rechtsschutzversicherung übernimmt für den Vermieter bis zur Höhe der Deckungssumme die gerichtlichen und die außergerichtlichen Kosten für:
- Rechtsanwälte.
- Gerichtsgebühren.
- Sachverständigenhonorare.
- Räumungen ( Zwangsvollstreckungen ).
Leistungsstarke Tarife bieten ihren Versicherten eine telefonische Rechtsberatung, Anwaltsempfehlung, Mediationsleistungen und einen elektronischen Bonitäts-Check für neue Mietverhältnisse.
Welche Fälle beschäftigen die Gerichte?
Schimmel in der Wohnung, fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen, Mietausfälle, Eigenbedarf und nicht gezahlte Kautionen führen regelmäßig zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mietparteien. Das statistische Bundesamt hat im Frühjahr 2023 ein Ranking der häufigsten Streitfälle herausgegeben. Mehr als die Hälfte aller Rechtsstreite haben Vertragsverletzungen, Mietkaution oder Nebenkostenabrechnungen als Ursache.
Beispiele für mögliche Konflikte
Ein Streit ist unvermeidbar, weil der Mieter seit Monaten keine Miete und keine Betriebskosten überweist. Der Eigentümer der Wohneinheit muss kündigen – ihm bleibt nur der Gang zum Anwalt. Für die Räumung der Mietwohnung muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss in vierstelliger Höhe verauslagen.
Ein Mieter beschwert sich über die Höhe der Nebenkostenabrechnung. Er wirft dem Vermieter vor, die Verteilungsschlüssel nicht korrekt eingehalten zu haben und weigert sich, die Nachzahlung zu akzeptieren.
Die Kundenparkplätze eines vermieteten Ladenlokals werden immer wieder durch andere Hausbewohner belegt. Hierdurch droht Ärger mit dem Hauptmieter ( Inhaber des Ladengeschäfts ) der Immobilie.
Nach Auszug aus der Mietwohnung behält der Vermieter die Kaution aufgrund diverser Schäden an der Mietsache ein. Die ehemalige Mietpartei hingehen besteht auf Zahlung und zieht vor Gericht.
Warum ist ein Vermieterrechtsschutz sinnvoll?
Das Streitpotenzial rund um die vermietete Immobilie ist erheblich – dies zeigt schon allein die Vielzahl der Rechtsstreite vor deutschen Gerichten. Hinzu kommt, dass Vermieter ohnehin finanziell stark belastet werden, beispielsweise durch: Instandsetzungen, energetische Modernisierungen und auch das so genannte Mietausfallwagnis. Zudem sind Vermieter – als juristische Laien – mit den unterschiedlichen Gesetzen und Verordnungen schlichtweg überfordert. Der Wunsch nach Versicherungsschutz rund um das Mietverhältnis ist also absolut nachvollziehbar.
In vielen Privatrechtsschutzversicherungen und in Firmenrechtsschutzversicherungen ist der Baustein „Eigentums-, Miet- und Pachtrechtsschutz“ enthalten. Über einen solchen Vertrag sind allerdings nur Streitigkeiten der selbstgenutzten Wohn- oder Gewerbeeinheit abgesichert. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Eigentum oder um ein angemietetes Objekt handelt.
Für Versicherungsschutz von vermieteten Objekten ist immer und grundsätzlich der Vermieterrechtsschutz erforderlich.
Bei der Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen prallen unterschiedliche Interessen aufeinander. Die eine Partei wünscht sich bezahlbaren Wohnraum und ein ansprechendes soziales Umfeld als neues Zuhause. Für die andere Partei ist die vermietete Immobilie eine Wertanlage, die im Wert erhalten und gesteigert werden soll und einen monatlichen Cashflow generiert.
Vielleicht hat der private oder gewerbliche Mieter bei seinem Versicherer den oben beschriebenen Eigentums-, Miet- und Pachtrechtsschutz abgeschlossen. Als Pendant hierzu benötigt der Vermieter den Vermieter-Rechtsschutz.
Interessenverbände für Haus- und Wohnungseigentümer bieten ihren Mitgliedern außergerichtliche Beratungsangebote – Gerichtskosten werden allerdings nicht übernommen.
Bevor der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung einer Immobilie durchführt, ist durch den Vermieter ein entsprechender Vorschuss auf die Kosten in die Gerichtskasse einzuzahlen. Diese Kosten werden von der Vermieterrechtsschutzversicherung übernommen.
Einer Räumung vorausgegangen sind meistens die Mietrückstände der Bewohner ( Mietnomaden ), welche die Wohnung häufig vermüllt und vernachlässigt zurücklassen. Schäden an der Mietwohnung und der Zahlungsausfall selbst werden von der Rechtsschutzversicherung nicht übernommen.
In Mietverträgen über Gewerbeflächen werden auf Wunsch der Mietparteien oftmals sehr individuelle Absprachen vereinbart. Aus diesem Grund sind solche Verträge deutlich umfangreicher. Im Unterschied zu Mietverträgen über Wohnraum enthalten sie zudem nicht die für Mieter üblichen Schutzvorschriften. Gewerbemietverträge enthalten beispielsweise Vereinbarungen zu:
- Zukünftigen Anpassungen des Mietzinses ( z.B. gekoppelt an indexierte Preissteigerungen ).
- Anbringungen und Unterhaltung von Werbeanlagen ( Leuchtreklame, etc. ).
- Klauseln zum Wettbewerb.
- Laufzeiten und Optionen auf Verlängerung des Mietverhältnisses.
- Umgang mit Renovierungen / baulichen Veränderungen in den Mieträumen.
- Übernahme von Inventar zum Ende des Mietvertrages.
Im Ergebnis lässt sich sagen: „Viel individueller Vertragsinhalt = viel Potenzial für Streit!“
Was ist beim Abschluss zu beachten?
Vor Abschluss einer Vermieterrechtsschutzversicherung stellt sich der Vermieter häufig noch folgende Fragen zum Umfang des Versicherungsschutzes und zur Vertragsgestaltung:
Welche Wartezeiten hat der Rechtsschutz für Vermieter?
Wer heute einen Vermieterrechtsschutz abschließen möchte, hat eine generelle Wartezeit von 3 Monaten ( wie bei anderen Rechtsschutzversicherungen auch ).Versicherungsfälle, die vorvertraglich oder während der Wartezeit eintreten, fallen nicht unter den Versicherungsschutz. Möchte der Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, besteht der Versicherer oftmals auf eine verlängerte Wartezeit von 12 Monaten.
Für wie viele Objekte kann der Vermieterrechtsschutz abgeschlossen werden?
Die Rechtsschutzversicherung für Vermietung kann für einzelne Einheiten und für das gesamte Immobilien-Portfolio abgeschlossen werden. Besitzt der Vermieter mehrere Wohneinheiten unter einer Anschrift, müssen alle Wohneinheiten unter dieser Anschrift versichert werden. Hierdurch erreicht der Rechtsschutzversicherer, dass ihm nicht nur ein einzelnes, schlechtes Risiko angetragen wird.
Ist der Vermieterrechtsschutz als Einzelvertrag abschließbar?
Eine Vermieterrechtsschutzversicherung lässt sich einzeln oder als Baustein zu einem privaten oder gewerblichen Rechtsschutz abschließen.
Können die Kosten beim Finanzamt steuerlich geltend gemacht werden?
Die Versicherungsbeiträge zum Vermieterrechtsschutz können steuerlich absetzbar – sie reduzieren die Einnahmen aus „Vermietung & Verpachtung“. Allerdings sind die Kosten nich umlagefähig bei den Nebenkosten, weil der Rechtsschutz ausschließlich dem versicherten Interesse des Vermieters dient.
Welche Vertragslaufzeiten sind wählbar?
Beim Vermieter-Rechtsschutz sind Laufzeiten von ein bis drei Jahren möglich. Der Vertrag kann mit einer Frist von 3 Monaten zum Ablauf gekündigt werden.
Was kostet der Vermieterrechtsschutz?
Der Beitrag für die Rechtsschutzversicherung ist von mehreren Faktoren abhängig. Bei Wohneinheiten kalkulieren die Rechtsschutzversicherer üblicherweise mit Stückbeiträgen und bei gewerblichen Vermietungen nach dem Bruttojahresmietwert. Aber auch hier lässt sich in einigen Fällen Geld sparen – wie die nachstehenden Tipps zeigen…
4 Tipps für einen günstigen Beitrag
Die Auswahl einer Selbstbeteiligung ( SB ) in Höhe von 150 Euro / 250 Euro senkt den Beitrag erheblich. Hier gilt der Grundsatz: Den Versicherungsbeitrag zahlt der Kunde wiederkehrend, die SB nur im Streitfall. Die vertragliche SB fällt übrigens bei der Nutzung der telefonischen Rechtsberatung ( Anwalts-Hotline ) nicht an.
Bei günstigeren Tarifen übernimmt der Versicherer nur die Kosten für das gerichtliche Verfahren. Hierdurch lässt sich der Beitrag erheblich senken. Sinnvoll ist dieser Schritt nur, wenn die außergerichtliche Beratung durch die Mitgliedschaft in einem Verein für Haus- und Wohnungseigentümer oder durch einen hauseigenen Anwalt sichergestellt ist.
Wer einer jährliche Beitragszahlung mit einer dreijährigen Vertragslaufzeit kombiniert, zahlt weniger.
Bei hohen ( mindestens vierstelligen ) Jahresbeiträgen lassen sich schadenabhänigige Rückvergütungsvereinbarungen verhandeln. Bei einem geringen Schaden- und Leistungsaufwand erstattet der Versicherer einen Teil der gezahlten Beiträge.
Welche Versicherungen sind für den Vermieter ebenfalls wichtig?
Abgerundet wird der Versicherungsschutz durch die nachstehend genannten Police. Die Versicherungsbeiträge hierfür sind auf den Mieter umlagefähig und außerdem steuerlich absetzbar.
Wohngebäudeversicherung
Diese trägt die schadenbedingten Kosten für die Reparatur oder den Wiederaufbau des Gebäudes nach einem Sachschaden. Zu den versicherten Gefahren zählen: Feuer ( incl. Überspannungsschäden und Explosion ), Leitungswasser- und Rohrbruchschäden, Sturm- und Hagelereignisse, sowie Naturgefahren ( Elementarschäden ).
Haftpflichtversicherung
Die Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitz tritt für den Versicherungsnehmer ein, wenn dieser mit Schadenersatzansprüchen Dritter konfrontiert wird. Die Haftpflichtversicherung übernimmt hierbei Personen- und Sachschäden, die beispielsweise aus der mangelnden Instandhaltung des Gebäudes und seiner Anlagenoder aus der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten resultieren.
Ist auf dem Grundstück ein Heiz-Öltank vorhanden, ist außerdem eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung unerlässlich. Die Haftpflichtversicherung reguliert den bei Austritt von Heizöl verursachten Umweltschaden.
